現在才2102年，建設萬達商場那塊地上還種着莊稼。
整個城市往東的邊界線還沒擴張到那裡，但是臨近住宅小區的低容積率地塊已經拍到400萬/畝的價格，加上商業用地容積率遠超住宅的1.5密度，按照市場價來評估的話，畝單價不會低於500萬/畝。
即便沒有萬達的名氣，能以30萬/畝的價格拿下，但是隻要控制在100萬/畝的價格以內，怎麼開發都不會虧。
要知道萬達模式並不全是商業。
在萬達廣場的邊上，必然伴有萬達公館。
幾乎等於白送的地皮，加上建築成本，再以市場價格出售商品住宅房，賺取的利潤足以覆蓋商業綜合體的成本。
除此之外，還能白撈一座星級酒店，一條影視院線。
對於羅陽來說，地產項目上賺到的錢用在本地，這種結果是最好的。
所以在他提出商業綜合體項目的概念後，飯局上的氣氛一下子熱鬧了起來。
“羅總，像這種項目的總投資一般需要多少啊？”
有些想要了解的信息，不一定要領導開口，熟練掌握藝術的紀建章趁着碰杯的功夫提出疑問。
“整體投資在10個億以上。”
即便把住宅的建設成本都算進去，也用不了這麼多錢，畢竟土地等於白送。
但是投資額這玩意，只要不太離譜，膨脹個一兩倍沒問題。
“當然，這個數字把資金成本也算進去了。”
羅陽不想說的太誇張，稍稍解釋了一下道：“現在因爲地產行情不錯，所以對項目融資的成本也擡高了不少，前幾天在魔都有兩家地產公司老闆說起，藉助金融平臺對外各融資5個億，利息給到了15%。”
“15%的年息？”
國土的沈振新詫異道：“這麼算下來的話，5個億的資金，一年下來的利息都要7500萬？”
“是的，每年7500萬利息。”
羅陽點頭道：“而且都是借用兩年，算下來要支付1.5個億的利息。”
“這麼高的利息，項目支撐的住？”
唐海林也驚訝萬分：“現在地產開發的利潤有這麼高了嗎？”
“唐叔，人家不是這麼算的。”
羅陽笑着解釋道：“他們在開發過程中運用了槓桿，加上開發節奏的利用，這5個億在兩年裡可不止開發一個項目。”
“哦，你說說呢？”
唐海林頓時感興趣起來：“這對於我們今後的管理也是有用處的。”
其實這在地產開發業內不算是秘密，即便羅陽不說，他另外找個地產開發公司的負責人也能問到。
“比如一塊價值5個億的地塊，開發公司以15%的年化利率借來使用，買下這塊土地進行開發.”
羅陽解說道：“土地拿到手之後，就可以放到銀行裡進行抵押，按照現在的規定，一般是60%，也就是3個億，當然，這筆貸款不會做太長時間，一般是8個月到1年左右的時長等到這3個億到位之後，開發公司再自己拿出2個億來，又可以另外拿一塊土地，如此循環。”
2012年的時候，陽市這種五線小縣城基本沒有外來開發公司進駐，絕大部分開發建設都是本地企業完成的。
地方性小型開發公司可能會有銀行貸款，但是絕對做不到上這麼大槓桿的地步。
像唐海林他們這些領導，現在還沒有接受外來大型地產開發公司的洗禮，根本不知道在地產開發中槓桿能加到多大。
是啊，誰敢想啊。
某宇宙第一大房企，三十多億資本，撬動兩萬億貸款。
在行業暴雷之前，哪怕是業內都不敢相信。
所以酒桌上這幾個領導聽了羅陽的解說後，露出的表情已經不是驚訝，而是震驚了。
原來地產開發還能這麼玩？
“.第一個開發的項目，按照現在的工程建設進度，大概在拿到土地後200~250天左右開始預售，按照現在的市場行情，基本上7~8個月左右能賣掉90%以上的房源，開盤就清盤的也不在少數。”
羅陽不管他們的震驚，散了一圈煙之後繼續道：“項目資金回籠之後，一部分留給項目建設，一部分用於還貸，剩下的大頭用於繼續拿地而第二個項目和第一個項目開工的間隔期大概只有一兩個月，後續開盤迴款又可以續上還貸”
“嘶~~~”
唐海林倒吸一口冷氣，隨後忍不住開口問道：“資金繃的這麼緊，就不怕資金鍊斷裂？”
“怕啊。”
羅陽聳了聳肩膀道：“所以地產公司遇到行情不好的時候，有些扛不住的就會破產，爛尾樓就是這麼來的當然，我剛纔說的那種資金使用方式比較極端，一般來說，地產公司不會崩的這麼緊。”
有些話只能點到爲止。
現階段，大部分地產公司的負債率還控制在60%~70%左右，大家比較理智，再過幾年，就往90%、110%、130%的負債率上飆升，說好聽一點叫上槓杆，實際上就是拆東牆補西牆。
這還不算吃相難看的。
等到後來年底結算工程款，用承兌商票來減輕資金壓力，更有甚者，用上自家銀行的商票，兌現時間一拖就是一年往上，這才叫極限使用資金.
“難怪融資5個億能給到15%的利息。”
紀建章感嘆道：“只要自己手裡有三五個億，加上借來的這筆錢，兩年裡能做四五個項目還不止。”
“是啊，如今的行情下，一個住宅項目的毛利不會低於25%，四五個項目的話，總盈利超過100%了。”
沈振新也附和道：“即便去掉30%的兩年融資利息成本，還剩下70%的毛利潤，平均下來每年達到35%，這個收益真不低了。”
“不是不低，是很高了。”
小叔羅建民這時候也感慨了一句。
“小羅啊，你不會這麼玩吧？”
前面之所以震驚，是因爲沒見過，也沒聽說過。
但是在羅陽解說一遍之後，在座的幾個領導都能發覺裡面的好處和弊端。
關鍵是這個弊端比較極端，萬一造成爛尾，就比較難收拾了。
所以唐海林比較關切。
“唐叔，我是本地人，在老家這麼多產業，跑都跑不了的。”
羅陽笑着回覆道：“別說拆東牆補西牆了，就算質量搞的不好，都要被老家人戳脊梁骨的。”
“哈哈哈”
聽了羅陽這番話，唐海林哈哈大笑起來。
他端起酒盅道：“不止戳你脊樑骨，大家都知道你老丈人是姜遠山，回頭連他都逃不了。”
“我先把這杯酒喝了壓壓驚。”羅陽端起酒盅，低了一寸杯口，碰完後一口乾掉。
“唐叔，你這麼一說，我都不敢搞地產開發了。”
他放下杯子後道：“還是安安穩穩的做我的實體制造產業吧，規模做大了，地方政府還得捧着我，生怕我把總部搬遷掉.做地產的投入資金這麼大，即便賺錢了也被叫好，太沒意思了。”
嗯，除非願意上槓杆，把規模做大，然後組建一支歌舞團。
聽到羅陽有撂挑子的想法，唐海林不幹了。
“小羅啊，像你這樣的本土企業家，我們還是放心的。”
他以爲剛纔的敲打重了，趕緊彌補道：“尤其是商業綜合體這種項目，能幫當地帶來幾千個就業崗位，已經不比一家上規模的製造業企業差了，我們政府該給的優惠也一定會給到位.”
剛纔羅陽可是婉拒了住宅開發。
因爲推不過他的情面，才提到了投資建設一個商業綜合體的想法。
本來就帶着猶豫，自己再給壓力，這個不比老薑差的小狐狸說不定就藉機縮回去了。
“反正前期還要做不少準備工作，走一步看一步吧。”
羅陽笑着迴應道：“剛纔答應唐叔的規劃方案肯定會拿一套出來，至於後續會不會落地，還需要市裡和投資方都覺得滿意才行，這裡面一來一去的談判不是短時間能完成的。”
“不管怎麼說，你先把方案草本拿出來。”
唐海林抓住羅陽的小尾巴道：“至於市裡，我去和領導彙報，尤其何高官那裡，他對於城市面貌改善這一塊非常上心，像商業綜合體這種項目，他一定會非常感興趣的。”
他這話倒是沒誇張。
記憶裡，陽市的萬達廣場項目就是何高官在任的時候引進來的。
爲了接觸萬達上層，據說還動用了他自己的私人關係。
說完這些後，唐海林也不給羅陽拒絕的機會，立刻使眼色，讓其他人轉移話題。
“羅總，前兩天茅總來我辦公室有點事，順帶聊到了你。”
國土的沈振新秒懂領導的眼神：“他笑着說被你老丈人騙到魔都去投了200萬米元，結果連晚飯都沒吃飽，最後不得不去吃夜宵”
“沒吃飽是真的。”
羅陽笑着迴應道：“但是說到被我老丈人騙了這件事就不對了。”
說到這裡的時候，他頓了頓。
“唐叔，洪主任、紀局、沈局，蔣秘書、小叔.”
端起酒杯挨個示意了一下，羅陽才繼續道：“你們瞧着吧，等到年底的時候，他們幾個老闆得挨個請我岳父吃晚飯，到時候請大家去見證！”
“羅總，這可是你說的啊！”
沈振新當即就道：“到時候他們請你岳父，必須帶上我們見證。”
姜遠山帶去魔都的幾個老闆在陽市的名頭都不小，和洪主任以及羅建民可能不怎麼熟悉，但是和唐海林、紀建章、沈振新他們三個可是都很熟悉的。
“豈止見證。”
羅陽一口乾掉杯中酒之後道：“到時候你們看着吧，一個個得纏着我岳父，上趕着送錢，不收不行那種！”
除了知道一點情況的沈振新之外，其餘幾個人都露出迷惑的表情。
“老沈，怎麼一回事？”
紀建章立刻開口詢問。
沈振新看了羅陽一眼，見他沒什麼反應，這才把他和茅總的話複述了一遍。
“茅總.宏達電纜的茅世昌？”
開發區的副主任洪燁在腦海裡捋了一遍沈振新剛纔說的話，隨後看向羅陽道：“你在魔都還搞金融投資？”
“嗯，不止金融投資，我還搞影視娛樂投資。”
羅陽點頭道：“魔都那邊產業的效益比較好，現金流充沛，總不能放在銀行裡浪費吧，所以做了一些投資.”
“這麼說來.”
洪燁的關注點和沈振新不一樣：“你在陽市的投資都來自於魔都那邊的收益？”
“可以這麼說吧。”
羅陽想了想道：“一半來自正陽集團，一半來自魔都那邊.實際上正陽集團早期的生產地點也在千燈，挨着魔都，所以說來自魔都的收益也沒錯。”
“下半年市裡有一個秋季招商會。”
洪燁非常感興趣的試探道：“你在魔都那邊人情面廣，能不能拉一些魔都的老闆來陽市開發區投資？”
羅陽：“.”
好傢伙，這就貼上來了？
哪裡看出我人情面廣了？
“洪主任，我今年才22歲，哪有什麼人脈關係。”
羅陽可不會被架住：“我白手起家才三年，期間還有一半時間在學校裡上課，朋友認識幾個，但是要說關係廣，還真算不上爲了這個，我岳父還把我介紹進了魔都陽市商會，就是爲了讓我多認識幾個朋友。”
酒桌上所有人這才驚醒，原來剛纔陪着他們侃侃而談的老闆才22歲。
上個禮拜才大學畢業.
“不過我倒是聽說市裡打算引進一所本科院校，已經在金陵那邊拜訪了不少關係。”
羅陽不光要把自己摘出來，還想借勢：“其實我覺得魔都那邊也可以搞一搞活動，市裡聯絡一下，再找魔都陽市商會幫着協調，一起在魔都弄幾場聯絡會現在很多高校很想走產研一條龍的路子，利用魔都那邊陽市籍教授的能量，引進幾個這類項目到陽市來，說不定還真有可能。”
誒？
這樣也可以嗎？
洪燁腦子裡有點迷糊；“研在魔都高校，資金在魔都老闆手裡，人家憑什麼把結合項目放到陽市來？”
“咱們陽市引進高校的研究生院啊。”
羅陽笑了笑道：“本科階段也不可能有這樣的產研結合項目，咱們陽市可以和魔都高校談一談，把部分專業的研究生院放到陽市來，咱們市裡給資金和政策，研搬過來了，想要結合研究成果的資金不就跟着來了？”
一語驚醒夢中人。
是啊，本科院校引進有難度，先引進一兩個研究生學院怎麼樣？
還能兼帶着引入有研究成果的實驗室，甚至吸引到投資這些成果的資金
一舉三得啊。
這回不光是洪主任了，包括唐海林在內幾個領導再看羅陽的眼神，真的很驚豔。
這個年輕人真的只有22歲？
腦子是怎麼長的